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我可以转租我的公寓吗?

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转租也是种方法吧?

转租看起来是一个很好的选项,尤其是当你需要搬家,但还需要履行剩下几个月的约。不过,转租不是件简单的事。很多租约明列条文,禁止转租,即使纽约州的法律让你能够转租,还是有许多漏洞。

要怎麽知道你可不可以不违约的状况下转租呢?要怎麽要成功转租呢?


可以转租吗?

也许吧,对於这个问题,我们也没有一个简短的答案。纽约的房地产法规注明,「在其民宅有4间或以上的公寓的情况下,并在房东给予书面认可的情况下,一个租民宅的房客享有转租的权利,」并且「房东并不可以在不合理的情况下不给予认可。」只要那栋民宅不是Condo (拥有直接产权的共有屋型),或Co-op(间接产权的共有屋型)。

转租的一些例外情况包含:

  • 公共住宅的居民与住屋补助计画的成员(HUD, 第八节等)并没有转租的权利
  • 非营利住宅:住在部分营利或非营利的住宅中的房客可能没有转租的权利,或是仅享有附带条件的转租。记得查看你注册的计画的条款。
  • Co-ops:像先前提到的,租Co-ops的房客并不享有转租的权利。
  • 使用住宅补助计画的租客:包含第八节丶FEPS,或其他租屋补助。
  • 不过,房租稳定型的房客是享有转租的权利的,房租控管的则没有,除非他们的租约有条款同意转租。

值得注意的是,不管你的租约说什麽,你很有可能都可以转租,只要你不属於上述任何情况。

如果你要转租,你必须要给予你的房东正当的书面通知,并由挂号信送达。你一定要提供相关的重要资讯:

  • 转租的时间。在纽约,转租一定要为期至少30天,少於30天是违法的。
  • 承租者的姓名
  • 承租者的拥有居住地址与工作的地址
  • 转租的原因
  • 转租期间你的地址
  • 保证人的书面同意(如果你有保证人的话)
  • 转租的合约影本

你的房东必须在10天内回覆你的信件,他可能会要其他的资讯,不过不能是刁难你的过分要求。在你寄信後的30天内,房东必须要回应你的要求,不管是接受或是不接受转租。如果他拒绝的你的请求,他一定要明列原因。

房东如果没有回应的话,这形同认可,你就可以转租你的公寓了。


被拒绝了怎麽办?

什麽是合理的拒绝,什麽是不合理的拒绝呢?你的房东可以基於下列理由拒绝你:

  • 如果你没有依循一般正常的程序寻求许可
  • 如果你没有阐述转租的正当理由
  • 如果你没有显示你还会回到这个公寓
  • 如果承租者没有稳定的收入
  • 如果承租者的信用记录不佳
  • 如果承租者有犯罪前科
  • 如果承租者与过去的房东有法律纠纷

上述中最重要的就是显示你还会回到公寓,只有在你还会回到公寓的前提下,你才可以合法的转租。这个规范,让利用他人履行你的租约的计画,变得不太正当,不过你可以稍微改变一下,可以在最後一个月回到这间公寓,不过小心,这时候你可能就走在法律的边缘了,别让自己身陷危机。


没理由的被拒绝了?

如果你的房东没理由的拒绝你转租的请求,你依法可以转租,不过你要准备好在法庭上捍卫你的行为。如果你的房东告你,而你赢了,你的房东依法会需要支付你的律师费用。如果这样的情况发生了,绝对记得要跟律师谈谈。


房租稳定型公寓

如果你隶属房租稳定计划之下,你会需要遵守其他的规定也会想要其他额外的权利:

  • 你不可以向转租的人收取更高的租金,除非公寓在转租的期间有经过装修,假如装修了,你可以加收10%的租金。
  • 这栋公寓必须要是你的优先居所,就算在转租期间也是。在你给房东的转租信中,你应该要声明公寓仍然是你的优先居所,以及你在转租结束後会回到这栋公寓。透过支付纽约市居民的所得税,并将这栋公寓列为你驾照丶保险单等上的居住地,你可以证明这栋公寓是你的首要居所。如果你无法做到这些,你等於是把自己送进火坑。
  • 法律限制你仅能在4年内转租至多2年,你的房东可以同意更长的期限,不过法律赋予房东拒绝的权利。如果房东同意了,记得留下书面证明。
  • 转租的期限可以超过你目前的租约,涵盖你续约的时期。例如,你转租这栋公寓2年,但你自己的租约在1年时就到期并更新了,你可以把涨的房租转嫁到承租者上。
  • 如果你超收房租,承租者可以利用保护房租稳定的法律来对付你。如果他赢了,你会需要支付超收的房租丶律师费,以及超收的房租的利率。
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